[비즈니스포스트] 금리 인하 후행 효과와 세제 혜택 기대가 맞물리며 리츠(REITs) 투자 환경이 개선될 것이란 전망에 무게가 실리고 있다.

임대 안정성을 중시하는 투자자라면 공실률이 낮은 ‘대기업 스폰서 리츠’가 대안이 될 수 있다는 분석이 나온다.

25일 금융투자업계에 따르면 최근 정부가 발표한 2026년 경제성장 전략 하반기 추진 과제에 ‘상장 리츠 저율 분리과세’가 포함되면서 리츠 투자자들의 기대감이 다시 살아나고 있다.

리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 투자자에게 배분하는 대표적인 고배당 상품이다. 그러나 2025년부터 시행되는 배당소득 분리과세 대상에서 제외되면서 투자자의 실망이 컸다.

한국리츠협회는 “세제지원 확대는 리츠를 활용한 민간 자본의 시장 참여를 촉진할 것”이라고 밝히며 이번 정책을 계기로 리츠시장 유동성 회복을 기대하고 있다.

금리 환경 개선 효과도 리츠주 투자심리에 긍정적으로 작용할 것으로 전망된다. 국내 자산을 담은 상장 리츠 평균 금리는 2024년 4%대 고점 기록한 뒤 2025년부터 하락을 시작했고, 2026년에는 3%대 중후반까지 하락이 가속화할 것으로 예상된다. 

이경자 삼성증권 연구원은 최근 리츠산업 보고서에서 "기준 금리 인하 기대감이 낮아지며 단기 금리는 상승했지만 2024년부터 하락한 시장 금리를 반영해 리츠들의 리파이낸싱 금리는 후행적으로 낮아질 것“이라며 "배당은 금리와 역방향으로 움직이기 때문에 2026년에는 배당 턴어라운드가 기대된다"고 했다. 
 
리츠에 투자하고 싶지만 공실률에 민감하다면 삼성FN리츠, 한화리츠, 롯데리츠, SK리츠 등 대기업이 최대주주이자 주요 임차인으로 참하는 '대기업 스폰서 리츠'가 임대 안전성에서 유리하다. 

이들은 2024년 하반기 금리 하락기를 활용해 삼성화재 판교사옥(삼성FN리츠), 장교빌딩(한화리츠), L7 강남(롯데리츠) 등 자산을 신규 편입하며 포트폴리오를 확대했다. 이 시기 리츠기업들이 총 1조 원대 유상증자를 실시하면서 리츠주 주가가 부진했지만, 리츠기업들은 2025년부터 유상증자보다 회사채 발행을 통해 자금을 조달하고 있다. 

삼성FN리츠와 한화리츠는 모두 오피스 자산으로 구성돼 있다.

삼성FN리츠는 서울 강남, 서울 중구, 성남 분당 등 핵심 업무지구 FN타워 3곳을 보유하고 있다. 삼성생명, 에스원, 한화시스템 등 이 전량 임차하고 있어 임대율은 지난해 12월 기준 100%다.

한화리츠는 서울 중구 장교동 한화빌딩과 서울 여의도 한화손해보험 사옥등 프라임 오피스 2곳을 비롯해 서울 노원, 경기 평촌·중동·구리 까지 총 6곳 오피스 자산을 보유하고 있다. 임대면적 중 한화계열사 사용 면적은 78% 수준이며 지난해 10월 말 기준 공실률은 1%대다. 

한화리츠는 지난해 11월 합동리츠 기업설명회(IR)에서 앞으로는 경쟁력 강화를 위해 계열사 자산보다는 업황 회복이 확인되고 있는 물류센터와 호텔 등 시장에서 적극적으로 신규 자산 편입을 검토하겠다고 밝혔다. 

롯데리츠는 백화점, 아울렛, 마트 중심의 리테일 자산 위주에서 호텔(L7 강남, L7 홍대)과 오피스(서울 서초구 DF타워) 등으로 포트폴리오를 넓히고 있다. 롯데쇼핑과의 책임 임차 계약을 통해 지난해 9월말 기준 공실률은 0.3% 수준이다. 비티레일 비중을 2024년 기준 16%에서 올해 24%, 2030년말에는 30%로 확장하는 것이 목표다.

SK리츠는 국내 상장 리츠 중 가장 자산규모(지난해 10월 말 기준 4조9천억 원)가 크다. 4개 오피스, 106개 주유소, 5개 수처리센터 등 총 115개 자산을 보유하고 있다. 서울 종로 SK서린빌딩은과 종로타워는 SK통합사옥과 SK그린캠퍼스 사옥으로 성남 분당 SK-U타워와 SK-P 타워는 각각 SK하이닉스와 SK텔레콤 사옥으로 사용하고 있다. 지난해 10월 말 기준 공실률은 0%다. 김민정 기자