[비즈니스포스트] 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 보유기간보다 실거주기간 중심으로 손질해야 한다는 논의가 이어지는 가운데 정부가 초고가 주택의 장득공제 금액 자체에 한도를 두는 방안을 검토하고 있다.

그동안 장특공제 개편 논의는 공제율 조정에 집중됐는데, 이른바 ‘똘똘한 한 채’가 누리는 거액의 공제 혜택 자체를 제한해야 한다는 목소리가 커지면서 공제율과 공제액을 함께 손질하는 방안이 부상하고 있다.
 

27일 김용범 청와대 정책실장은 CBS라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에서 “장특공제 한도를 설정하는 것 등 여러 건설적인 의견들이 나와서 그런 의견들을 적절하게 정책에 반영하는 방안들을 고민하고 있다”고 말했다.

현행 장특공제는 1세대 1주택자가 보유기간과 거주기간 요건을 충족하면 과세 대상 양도차익의 최대 80%를 공제해준다. 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 최대 40%의 공제율을 적용하며 공제금액에는 별도의 상한을 두고 있지 않다.

그동안 정부 안팎에서는 단순히 주택을 오래 보유했다는 이유로 부여되는 공제를 축소하고 실제 거주기간에 따른 공제를 확대해야 한다는 논의가 주로 이뤄졌다. 보유기간과 거주기간에 각각 적용되는 공제율을 조정해 장특공제를 실거주 중심으로 재편하자는 것이다.

김 실장의 발언은 이와 별개로 공제율을 적용한 뒤 산출되는 공제금액 자체에도 한도를 설정할 수 있다는 뜻으로 풀이된다. 이에 장특공제 개편이 ‘보유공제 축소·거주공제 확대’와 ‘초고가 주택 공제액 상한’이라는 두 축으로 진행될 가능성이 제기된다.

공제액 상한 방안은 다주택자가 주택 수를 줄여 초고가 주택 한 채에 자산을 집중하는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 겨냥한 조치로 해석된다. 현행 양도소득세제에서 1세대 1주택자는 양도가액 12억 원까지 비과세 혜택을 받고, 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 장특공제를 적용받는다.
 

임광현 국세청장도 전날 초고가 주택에 한도 없이 적용되는 장특공제 구조를 공개적으로 문제 삼았다.

임 청장은 26일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에서 ‘장특공제, 초고가 주택, 그리고 역진성’이라는 제목의 글을 올려 “현행 장특공제는 과하게 역진적이다. 10년 보유거주하면 과세대상 양도차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해주기 때문에 비싼 주택일수록, 그래서 차익이 클수록 공제를 더 많이 받는 구조”라며 “2009년도에 1세대1주택 장특공제율이 최대 80%로 한도 없이 상향 된 지 17년이 지났다. 세제는 가급적 일관성을 유지하는 것이 좋지만, 세법이 바뀌고서 예상치 못한 부작용들이 나온다면 그에 대한 미세조정은 정부가 당연히 해야 할 의무”라고 말했다.

임 청장이 공개한 2024년 양도소득세 신고자료에 따르면 장특공제를 적용받은 1세대 1주택은 전국 2만4816호였으며 전체 공제액은 5조320억 원이었다.

이 가운데 서울 소재 주택에 적용된 공제액은 약 4조5000억 원으로 전체의 90%를 차지했다. 특히 장특공제 적용 상위 100호를 살펴봤을 때 서울 강남구와 서초구의 주택 수는 87호에 이르렀다. 이들의 합계 장특공제액은 3418억 원으로 상위 100호 전체 공제액의 88.3%를 차지했다. 

강남구에서는 주택 한 채를 양도하면서 장특공제액이 200억 원을 넘은 사례도 있었다.

이를테면 현행 제도에서는 같은 최대 공제율 80%를 적용하더라도 과세 대상 양도차익이 10억 원이면 최대 8억 원, 100억 원이면 최대 80억 원을 공제받는다. 주택가격과 양도차익이 클수록 공제액도 제한 없이 커지는 구조다.

다만 장특공제율을 실거주 중심으로 개편하고 공제액 상한까지 설정하면 제도 시행 전 세 부담 증가를 피하려는 매물이 일시적으로 나올 수 있지만 장기적으로는 주택 소유자가 매도 시점을 미루는 ‘매물 잠김’이 나타날 수 있다는 지적도 제기된다.

강성훈 한양대 정책학과 교수는 23일 이재명 대통령 주재로 열린 부동산 대토론회에서 “양도소득세로 인해 동결 효과, 즉 매도 시점을 뒤로 미루는 현상이 나타날 수 있다”며 “이 동결 효과를 최소화할 수 있는 방안을 함께 고민하는 것이 중요하다”고 말했다.

정부가 장특공제 공제액에 상한을 도입한다면 구체적인 상한 금액과 적용 대상, 기존 장기보유자에 대한 경과 규정을 어떻게 설정할지가 핵심 쟁점이 될 것으로 보인다. 권석천 기자