[비즈니스포스트] '어떤 규제가 와도 버티면 된다.' 지난 20년 이상 한국 부동산 시장을 관통하던 키워드다. 

이는 노무현 정부부터 본격화한 더불어민주당 계열 정권의 각종 부동산 규제에도 집값이 치솟았던 과거의 경험에 기반한다. 
 

진보와 보수 진영이 번갈아 집권하며 각종 부동산 규제가 형해화된 점도 일정 부분 작용했다. 

특히 문재인 정부가 노무현 정부의 실패에서 교훈을 찾지 못하고 집값 잡기에 처참하게 실패하면서 이런 인식이 굳어지게 됐다.

민주당 계열인 이재명 정부 역시 출범 초기 집값이 치솟자, 발빠르게 대출을 제한하고 서울과 수도권 주요 지역을 규제 지역으로 묶었다. 

전임 윤석열 정부가 시행했던 '다주택자 양도세 중과 유예'도 재연장하지 않겠다는 의지를 분명히 했다. 

이를 놓고 과거 문재인 정부의 실패가 반복될 것이라는 비판적 목소리가 거셌다.

그럼에도 이재명 대통령은 최근 누리소통망(SNS)에 부동산 정책 방향을 잇달아 쏟아내며 망국적 투기를 막고 집값을 잡겠다는 정책 의지를 강하게 드러냈다. 

과연 이 대통령은 부동산 정책에 처참하게 실패했던 문재인 정부와 다른 결말을 볼 수 있을까. 

미래는 알 수 없으며 조만간 나올 부동산 세제 개편을 포함해 후속 정책의 정교함과 추진력에 따라 결론이 달라질 수 있다.

다만 최소한 직전 민주당 계열 정권인 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 이재명 정부가 그대로 반복하지 않을 가능성은 현재로서는 꽤 커 보인다. 

그렇게 생각하는 이유는 크게 3가지로 요약할 수 있다. 

우선 문재인 정부가 내놓지 못했던 대규모 공급 정책을 이재명 정부는 취임 초부터 꺼내 들었다. 

지난해 '9·7대책'에서 수도권 135만 호 공급을 발표했고 지난달 29일 도심 유휴부지를 중심으로 한 6만호 추가 공급 대책을 내놨다. 

물론 공급이 실제 이뤄지기까지 몇 년이 걸린다. 이해 관계에 따라 야당이나 일부 지역을 중심으로 강한 반발도 나온다. 

하지만 정책 당국자들은 세부 사항을 수정해 가며 공급 대책을 밀어붙이겠다는 의지를 내비치고 있다. 

적어도 나만 집을 못 사는 게 아니냐는 '포모(FOMO, Fear Of Missing Out)' 심리가 시간이 갈수록 일정 부분 사그라들 수 있다.

이재명 정부의 부동산 정책에서 일관성도 문재인 정부와 달리 강력해 보인다. 

사실 문재인 정부의 부동산 정책 실패는 일관성 부재에서 비롯된 바가 크다는 지적이 많았다. 

문재인 정부는 각종 규제를 쏟아내면서 전월세가 줄어드는 병목 현상이 벌어지자 선거를 의식해 여론의 눈치를 살폈다. 

이에 따라 임대사업자에게 보유세 합산 제외, 취득세 감면, 양도세 중과 배제, 임대소득 분리 과세 등 엄청난 혜택을 줬다. 

앞문을 걸어잠그며 정작 뒷문을 크게 열어놓았던 셈이다.

이에 따라 임대사업자들은 세제 혜택을 바탕으로 수많은 아파트를 사들였다. 이들은 임대 소득이 아닌 시세 차익을 노리며 집값 상승을 부추겼다.

반면 이재명 정부는 지방선거를 앞두고 있으면서도 다주택자 양도세 중과 유예를 또다시 연장하지 않겠다는 점을 분명히 했다. 

이를 통해 다주택자를 대상으로 집을 안 팔고 버티는 것보다는 지금 파는 게 세금 면에서 낫다는 메시지를 일관되게 내보이고 있다.

이와 함께 공급 확대를 위해 임대사업자 세제 혜택 축소도 검토하고 있다.

세제 혜택을 줄여 다주택자와 임대 사업자들의 매물을 유도해 신축이 지어지기 전까지 공급에 숨통을 트겠다는 의도로 읽힌다.

이 대통령은 나아가 종합적 검토를 전제로 주요국의 절반 수준인 보유세를 강화할 뜻도 내비치고 있다. 

세금 올려 이기는 선거가 없다 했는데 다가올 지방선거에 크게 개의치 않으려는 태도를 보인다. 이를 통해 실수요가 아닌 투자수요에 따른 주택 보유를 줄여 가겠다는 의지를 일관되게 보이고 있다.

부동산 시장의 안정이라는 말은 사실 다층적 의미를 가진다. 집을 가진 사람에게 부동산 시장 안정은 가격 상승이다. 반면 무주택자에게는 집값 하락이다.

이 대통령은 ‘비정상의 정상화, 부동산 투기 억제는 실패할 것 같나요?’라는 제목으로 SNS에 올린 글에서 "표 계산 없이 국민을 믿고 비난 감수만 하면 될 일”이라고 적었다. 

다주택자나 고가 주택 보유자가 아닌 집 없는 국민을 중심으로 한 정책을 펼치겠다는 의지를 분명히 한 셈이다. 이런 점은 다주택자들의 '버티면 된다'는 심리를 크게 흔들리게 할 요인으로 작용할 수 있다. 

이에 따라 최근에는 고가 주택을 중심으로 매물이 나오는 분위기도 시장에서 일정 부분 감지된다.

물론 가격을 낮춘 매물 출회가 아직 본격화한 건 아니나 지금처럼 정책이 일관되게 펼쳐지면 갈수록 매도세가 더 강해질 공산이 크다는 전문가들의 의견이 많다.

공급 정책이나 일관성을 넘어서는 더 중요한 요소도 있다. 이재명 정부의 부동산 정책은 과거 문재인 정부와 접근 방식부터가 다르다. 

문재인 정부의 부동산 정책은 좌파 권위주의 정부에서 흔히 나타나는 징벌적 방식으로 전개됐다. '투기는 악'이라는 철학에 따라 부동산 시장에 억제적 규제를 집중적으로 펼쳤다. 

하지만 부동산 규제에 따라 발생하는 이런저런 문제를 해결하지 못했고 결국 문재인 정부는 시장의 발 아래 무릎을 꿇었다.

이와 달리 이재명 정부는 비정상적 사회 구조의 정상화라는 관점에서 다층적으로 부동산 문제에 접근하고 있다. 

이 대통령이 SNS에서 언급한 것처럼 부동산 거품에 따른 '일본의 잃어버린 30년'이 한국에서는 벌어지지 않도록 하겠다는 목표에 따라 부동산 정책을 펼치고 있다. 
 

한국은 금융자산 비중이 절반을 넘는 주요국과 달리 가계 자산에서 차지하는 부동산 비중이 70%가량을 차지한다. 

집값 상승에 이른바 '영끌(대출을 극대화하는 행위)'하며 집을 사다 보니 이에 따른 가계 부채나 노년층의 생활비 문제도 심각하다.

이에 이 대통령은 부동산에 쏠리는 자금을 증시 같은 생산적 금융자산으로 이동하도록 유도하는 정책을 종합적으로 펼치고 있다. 

상법 개정을 비롯해 불공정 거래 근절, 국민성장펀드, 생산적 금융강화 정책 등을 통해 증시를 부양하면서 부동산 시장에 쏠린 자금이 금융자산으로 이동하도록 유도하고 있다.

이렇듯 이재명 대통령은 우리 사회의 재산 형성 패러다임을 장기적으로 바꿔나가려는 의지를 갖고 있는 것으로 보인다.

시장 참여자 각자의 선택을 존중하되 무엇이 이익이 될지를 보여주는 방식으로 부동산 정책을 일관되게 펼치려는 것으로 분석된다. 

물론 이런 이 대통령의 정책 의지에도 '시장을 이기는 정부는 없다'는 시각이 여전히 만만치 않다. 

땅은 좁고 사람은 많은 우리나라에서 집은 '가치재'이자 '지위재' 성격을 띤다는 점이 이런 생각의 바탕에 깔려 있다. 

하지만 '정부에 맞서지 말라'는 투자격언을 기억할 필요가 있다. 일관된 태도를 가진 정부라면 개별 시장 주체보다는 더 센 힘을 발휘할 수 있다.

이재명 정부의 부동산 정책이 성공할지는 아직 알 수 없다. 하지만 한 가지 만큼은 최소한 분명해 보인다. 

부동산을 포함해 증시까지 우리나라 자산 시장에는 큰 변화의 바람이 불고 있다.

부동산에 영혼을 바치던 지금까지 방식을 다시 생각해봐야 할 필요성이 크다. 박창욱 건설&에너지부장 겸 글로벌&기후대응부장(부국장)