△자이에스앤디의 사업
자이에스앤디는 GS건설 계열사로 건축, 주택, 홈솔루션(Home Solution) 등 3개 부문 사업을 펼치고 있다.

건축사업 부문에서는 배터리, 가전제품 등의 제조시설과 디스플레이, 반도체, 제약·바이오 분야의 클린룸, 데이터센터, 석유화학 플랜트 등의 시공을 담당한다.

주택사업 부문은 아파트, 오피스텔, 주상복합 등 주거용 건축물의 시공 및 분양(부동산 개발 및 공급) 사업을 한다.

특히 GS건설과 브랜드 사용계약을 맺고 ‘자이르네(Xi rene)’, ‘자이엘라(Xi ella)’ 등 프리미엄 주거 브랜드를 적용하고 있으며 500세대 규모의 도심 중규모 재건축 및 중규모 단지 개발 자체사업에 역량을 집중하고 있다.

홈솔루션사업 부문은 크게 Home Improvement 사업과 부동산 운영 사업으로 구성된다.

Home Improvement 분야에서는 스마트홈 시스템 조성, 준공 건축물 사후관리, 빌트인 가전(환기형 공기청정기와 시스템 에어컨 등) 판매 등 사업을 맡고 있다. 또 부동산 운영 분야에서는 부동산 관리(FM), 부동산 임대(LM), 부동산 재산관리(PM), 자산관리(AM) 등 부동산 서비스와 함께 민간투자사업(BTO·BTL) 관리 용역을 수행하고 있다.

주요 거래처로는 LG화학, LG디스플레이, LG유플러스, LG에너지솔루션, GS건설 등이 있다.

△주택사업 수주 확대
자이에스앤디가 전국 주요 입지에서 주택사업 수주를 이어오고 있다.

자이에스앤디는 2026년 9월22일 천호동 주상복합 신축공사를 위한 공사도급약정을 체결했다.

이번 사업은 서울 강동구 천호동 454-1, 455-4번지 일원에 지하 7층~지상 39층 규모의 공동주택 및 오피스텔을 조성하는 공사에 관한 것이다.

공사금액은 약 1756억6100만 원이다. 이는 자이에스앤디의 2025년 연결기준 매출의 12.66% 규모다.

2026년 8월10일 동화건설 및 에이치씨동화주택과 대구 수성구 범어동 50-2 일원에 지하 5층~지상 36층 규모의 아파트 및 근린생활시설을 짓는 신축공사 계약을 체결했다. 해당 공사금액은 2003억 원으로 2025년 연결 매출의 14.43% 규모다.

앞서 2026년 7월에는 신촌에이텐피에프브이와 서울 마포 3-3지구에 지하 7층~지상 42층 규모의 주상복합 공사 계약을 맺었으며 2026년 6월 정강디앤씨와 부산 해운대구 중동 1394-335 일원 지하 6층~지상 45층 규모 주상복합 사업 계약도 체결했다.

△배곧 복합문화중심도시 우선협상대상자 선정
자이에스앤디가 2026년 9월10일 경기 시흥 배곧 복합문화중심도시 조성사업의 우선협상대상자로 선정됐다.

이번 사업은 경기 시흥시 배곧동 319번지 일원의 장기 유휴부지에 주거·상업·체육시설 등이 어우러진 복합단지를 조성하는 공사다.

자이에스앤디는 배곧시그니처(대표사), 한국투자증권과 함께 연합체 ‘배곧 파트너스’를 구성해 이번 사업에 참여했다.

앞서 2026년 5월27일 시흥시가 실시한 해당 사업 민간사업자 공모에는 배곧 파트너스와 제이엘케이홀딩스 2개 사업자가 사업계획서를 제출했다.

시흥시는 공모지침과 내부규정에 따라 분야별 전문성을 갖춘 외부위원으로 평가위원회를 구성해 사업계획서를 평가했으며 배곧 파트너스가 우선협상대상자로 최종 선정됐다.

배곧 파트너스의 사업계획안에 따르면, 약 4만700㎡ 부지에 지하 4층~지상 45층 규모의 주상복합시설과 1860세대의 공동주택, 3만㎡ 규모의 체육시설이 들어설 예정이다.

총 사업비는 약 7826억 원이다. 착공은 2028년 말로 예정돼 있으며 4년 이내 준공하는 것이 목표다.

시흥시는 배곧 파트너스와 약 30일간 협상을 거쳐 2026년 10월 말 최종 사업협약을 체결한다는 계획을 갖고 있다.

시흥시 관계자는 “이번 사업이 완료되면 배곧신도시의 부족했던 생활체육 기반시설이 확충되고 주거·상업·문화 기능이 결합된 복합공간이 조성돼 시민 편의 증진은 물론 지역경제 활성화와 서남부권의 새로운 상징건물 조성에도 이바지할 것으로 기대된다”고 밝혔다.

△입주물량 감소 등으로 매출 뒷걸음, 건축 부문 흑자전환으로 수익성은 개선
자이에스앤디는 2026년 상반기 매출 5735억 원, 영업이익 203억 원, 순이익 183억 원을 거뒀다.

전년도 같은 기간과 견줘 매출이 11.8% 감소했으나 영업손익 및 순손익은 2025년 상반기 각각 133억 원, 37억 원의 적자를 본 데서 흑자전환했다.

전 사업부문 매출이 감소하면서 외형이 축소됐다.

2026년 상반기 부문별 매출을 보면 주택사업 부문이 657억 원, 홈솔루션사업 부문이 1414억 원, 건축사업 부문이 3664억 원을 기록했다. 전년 동기 대비 각각 4.4%, 17.4%, 10.6% 감소했다.

자이에스앤디에 따르면 주택사업 부문에서는 4개 현장 신규 착공을 개시했으나 공사 초기로 매출 인식이 미미했다. 홈솔루션 부문에서는 입주물량 감소로, 건축 부문에서는 투자시기 조정으로 매출이 감소했다.

반면 손익 측면에서는 건축 부문의 흑자 전환과 주택 부문의 적자 폭 축소가 전체 수익성 개선을 이끌었다.

건축사업 부문은 지난 2025년 상반기 영업손실 278억 원을 기록했으나 2026년 상반기에는 건축 진행 현장의 실행예산 편성 효과가 실적에 반영되면서 영업이익 67억 원을 기록했다. 주택사업 부문 영업손실도 원가 개선에 따라 전년 동기 50억 원에서 2026년 상반기 36억 원으로 27.8% 감소했다.

홈솔루션사업 부문은 전년 동기 대비 9.6% 낮은 영업이익 211억 원을 기록했다.

△서초동 부동산 매각, 700억대 차익으로 신사업 투자
자이에스앤디가 2026년 6월25일 서울 서초동 부동산 매각 계약을 체결했다.

양도 대상 자산은 서울시 서초구 서초동 1592-10번지 일원의 약 3300㎡ 규모 토지와 건물이고 거래 상대방은 통신 판매업 회사인 ‘홈에이스’다.

양도 금액은 1400억 원으로 2025년 말 연결재무제표 기준 자이에스앤디의 자산총액 1조 1899억1747만 원의 11.77%에 해당하는 규모다.

대금은 전액 현금으로 지급된다. 자이에스앤디는 계약체결일인 2026년 6월25일 계약금 10%(140억 원)를, 잔금 계약 후 6개월 이내 잔금 90%(1260억 원)를 지급받기로 했다.

양도기준일 및 등기예정일은 2026년 12월 24일이다.

자이에스앤디는 신규 및 핵심 사업 투자 재원을 확보하기 위해 이번 부동산 매각을 결정했다. 이를 통해 지속가능한 성장동력을 확보한다는 방침이다.

신사업은 데이터센터 및 시니어 사업을 중심으로 전개될 것으로 파악됐다.

자이에스앤디는 2026년 현재 종속회사 자이씨앤에이를 필두로 데이터센터 사업에 주력하고 있다. 홈솔루션 부문에서도 ‘시니어·FM부문’을 신설하고 시니어 케어 서비스를 기반으로 한 구독형 사업을 검토 중인 것으로 전해졌다.

한편 이번 매각 부동산은 애초 민간임대주택 및 업무시설 건설을 위해 자이에스앤디가 사들인 부지다.

자이에스앤디는 지난 2019년 마스턴투자운용의 제12호 서초피에프브이로부터 해당 부지를 667억 원에 인수해 2021년 서초구의 주택건설사업계획 승인을 받았다.

2024년 7월에는 착공신고를 접수했으며 2025년 2월 착공신고가 수리됐다. 다만 해당 부지 인근 주민들의 조망권·일조권 침해 관련 민원으로 착공이 지연되면서 매각을 결정하게 된 것으로 알려졌다.

△종속회사 자이씨앤에이, 데이터센터 중심 산업플랜트 공급자 비전 선포
자이에스앤디 종속회사인 자이씨앤에이가 2026년 6월23일 비전 선포식 ‘나우 앤드 비욘드(Now & Beyond)’를 열었다.

이날 자이씨앤에이는 새 비전으로 ‘국내 톱티어 산업플랜트 프로바이더’를 제시했다. 여기에는 산업시설 분야에서 쌓은 EPC(설계·조달·시공) 역량을 토대로 최적의 솔루션을 제공하는 산업공간 전문기업으로 성장하겠다는 의지가 담겼다.

자이씨앤에이는 이번 행사에서 데이터센터 사업 역량을 중점적으로 소개했다.

데이터센터는 전력과 기계설비, 냉각 체계, 운영 안정성 등 다양한 기술 요소가 복합적으로 요구된다.

자이씨앤에이 쪽은 EPC 모든 과정에 걸친 수행역량과 산업시설 분야 경험을 토대로 고객 요구사항에 최적화된 솔루션을 제공하고 있다고 설명했다.

김욱수 자이씨앤에이 대표이사는 “이번 행사는 자이씨앤에이가 앞으로 나아갈 방향과 고객에게 제공할 가치를 공유하는 자리”라며 “산업시설 분야에서 쌓은 경험과 기술력으로 데이터센터를 비롯한 첨단 산업공간 분야에서 최적의 솔루션을 제공하는 기업으로 성장하겠다”고 말했다.

△코람코자산신탁과 고급주택 개발 맞손
자이에스앤디가 2025년 9월23일 서울 중구에 위치한 자이에스앤디 본사에서 코람코자산신탁과 ‘고급주택 개발사업 협력을 위한 전략적 업무협약(MOU)’을 체결했다.

코람코는 국내 1위 민간 리츠운용사이자 부동산신탁회사다. 수도권 중심의 정비사업 수주 확대와 함께 고급 주거시설을 타깃으로 한 신탁방식 개발사업에 집중하고 있다.

이번 협약으로 양사는 고급주택 사업장 정보의 상호 공유, 정비사업 및 일반 개발사업의 시공·신탁 참여, 사업구도 및 금융조달 구조 공동 검토, 분양성 조사 및 공사비 적정성 협의 등 영역에서 실질적 협력 관계를 구축하기로 했다.

자이에스앤디 쪽은 특히 코람코의 신탁방식 개발사업에 실질적 시공 파트너로 참여함으로써 도심 내 고급 주거 수요에 대응하는 ‘프리미엄 정비사업 모델’을 구축할 수 있을 것으로 기대했다.

이번 협약식에는 구본삼과 이충성 코람코 대표이사를 포함한 주요 임원들이 참석했다.

구본삼은 “코람코와의 협약은 고급 도시형 주택 개발 영역에서 두 기업의 강점을 융합할 수 있는 기회”라며 “단순한 시공 참여를 넘어 기획·설계·공사까지 유기적으로 협업하는 실질적 파트너십으로 이어질 것”이라고 말했다.

△주택관리사업 부문 분할 매각
자이에스앤디가 2025년 8월28일 주택관리사업 담당 자회사 ‘제일에스테이트서비스(전 케이하우징)’ 매각을 완료했다.

앞서 자이에스앤디는 2025년 5월14일 이사회를 열고 주택관리사업 부문 가운데 노인복지주택 위탁운영 사업을 제외한 나머지 사업 부문을 분할하기로 결정했다. 이에 따라 2025년 8월1일을 분할기일로 제일에스테이트서비스를 신설했다.

당시 분할은 자이에스앤디가 존속하면서 분할 신설회사 주식 100%를 배정받는 단순·물적분할 방식으로 진행됐다.

매각 상대방은 국내 사모펀드사인 제네시스프라이빗에쿼티의 특수목적법인(SPC) ‘홈솔루션’이다.

자이에스앤디 쪽은 “매도 자금으로 새로운 성장동력 또는 기존 사업부문과 시너지가 높은 신사업을 발굴하고 투자해 시장환경의 변화에 신속하게 대응할 것”이라고 설명했다.

△자이에스앤디 대표이사 취임
구본삼이 2025년 3월25일 자이에스앤디 정기주주총회 및 이사회를 거쳐 신임 대표이사로 취임했다.

기존 엄관석 대표는 임기를 1년 앞두고 퇴임했다.

구본삼은 원가 혁신, 재무, 환경 등 다양한 분야에서 깊이 있는 전문성을 쌓은 인물로 평가된다.

1968년 경북 영천에서 태어나 대구고등학교와 고려대학교 경영학과를 나왔다.

1996년 GS건설에 입사해 2012년 경영혁신팀장, 2020년 환경사업담당 책임, 2021년 구매담당 상무를 거쳐 2022~2024년 조달본부장 상무를 지냈다.

자이에스앤디 이사회는 구본삼을 놓고 “다양한 업무 경험을 바탕으로 업무 전반에 대한 경영이해도와 높은 수준의 전문성과 통찰력을 보유하고 있다”며 “GS건설에서 쌓아온 경력과 업적을 활용해 향후 당사의 중장기적 성장기반을 마련하고 이사회 운영에 기여할 수 있을 것으로 판단된다”고 밝혔다.

△자이에스앤디의 지배구조
자이에스앤디는 GS그룹의 건설 부문 계열사이자 GS건설의 주요 연결대상 종속회사다.

GS건설은 지주회사 GS와 지분 관계로 얽혀 있지 않다. 다만 허창수 GS그룹 명예회장 겸 GS건설 회장과 그 특수관계인이 지분 23.02%를 보유하고 있어 GS그룹 계열에 속해 있다.

연결대상 종속회사로는 2026년 6월30일 기준 자이씨앤에이, ZEIT C&A NANJING, ZEIT C&A POLAND, ZEIT C&A VIETNAM, ZEIT C&A AMERICA, ZEIT C&A INDIA 등 6곳이 있다.

자이씨앤에이는 자이에스앤디의 건축사업 부문 주요 종속회사다. 나머지 5곳은 자이씨앤에이의 종속회사이자 해외 현지법인으로 중국, 베트남, 폴란드, 미국, 인도 등에서 건축·플랜트 사업을 펼치고 있다.

최대주주는 GS건설이다. 2026년 6월30일 기준 자이에스앤디 지분 39.4%를 보유하고 있다.

또 허창수 GS건설 회장은 GS건설 최대주주로 지분 5.95%를 갖고 있다.

즉 ‘허창수 회장→GS건설→자이에스앤디’로 이어지는 지배구조가 형성돼 있다.

이사회는 사내이사 2명과 독립이사 3명 등 총 5명으로 구성됐으며 구본삼이 이사회 의장을 겸직하고 있다.

이사회 내에는 감사위원회, 독립이사후보추천위원회, ESG위원회, 보상위원회를 뒀다.

◆ 비전과 과제 구본삼은 자이에스앤디의 품질경쟁력 제고와 원가관리에 힘쓰고 있다.

중소·중견 건설사의 경쟁력은 대형 건설사와 같은 초대형 재건축 수주전보다 시공 품질과 사업 수행 능력에서 갈린다고 보고 있다. ‘하자 없는 시공’에 주력하고 있는 배경으로 읽힌다.

원가 관리 측면에서는 매출원가율을 2024년 94.48%에서 취임 첫해인 2025년 90.42%로 낮추는 데 성공했다. 외형 확대보다 선별 수주와 원가 관리를 통해 수익성과 재무안정성을 회복하는 데 집중하는 것으로 풀이된다.

신사업에도 속도를 내고 있다.

특히 종속회사 자이씨앤에이의 데이터센터 역량을 활용해 인공지능 데이터센터(AIDC) 시장 공략을 확대하고 자이에스앤디의 시니어 사업과 시설관리(FM)를 연계한 장기·반복형 매출 기반을 마련하는 데 공을 들이고 있다.

그 일환으로 자이에스앤디는 2026년 6월 서울 강서구 등촌동에 ‘SD강서데이케어센터’를 열고 시니어 돌봄 사업에 본격 진출했다. 단순 시공과 빌트인 가전 설치에 그치지 않고 개발·시공·시설관리·운영을 아우르는 모델을 구축해 건물을 지은 뒤에도 운영 수익을 얻는 부동산 서비스 기업으로 나아가겠다는 구상을 하고 있다.

이를 위한 재원 마련에도 주력하고 있다.

자이에스앤디는 2026년 6월 서초동 부동산을 1400억 원에 매각 계약을 체결했다. 2019년 매입 당시 가격과 비교하면 차익은 700억대에 이르는 것으로 파악됐다.

자이에스앤디는 확보한 자금을 데이터센터와 시니어·FM 등 신규 성장사업 경쟁력 강화에 활용할 것으로 전망됐다.

◆ 평가

GS건설에서 30년간 구매·재무·경영혁신·조달 업무를 두루 경험했다.

1996년 GS건설에 입사해 경영혁신팀장, 환경사업담당 책임, 구매담당, 조달본부장 등을 거쳤다.

특히 조달본부장 시절 쌓은 경험을 바탕으로 원가와 공급망 관리에서 강점을 갖고 있는 것으로 평가받는다.

실제 구본삼은 취임 첫해인 2025년 수익성 회복을 위해 품질·원가 관리에 집중하면서 매출원가율을 전년 대비 약 4%포인트 낮추는 데 성공했다.

외형 확대보다 선별 수주와 품질 경쟁력을 강조한다. 중소형 주택시장에서 브랜드의 프리미엄은 고가 마감재나 특화 설계보다 안전과 하자 없는 시공에서 나온다는 시각을 갖고 있다.

△계열편입 신고 미준수, 공정위 경고조치 받아
공정거래위원회가 2026년 2월11일 건설·유지관리서비스 회사 ‘스마트부산’의 계열편입 신고를 기한 내 하지 않은 자이에스앤디에 경고 조치했다.

자이에스앤디는 상호출자제한기업집단인 GS그룹 계열사로 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따라 공시대상기업집단 소속회사의 변동이 있을 경우 이를 신고해야 한다.

공정위에 따르면 자이에스앤디는 2024년 5월1일 스마트부산의 지분 40%를 취득해 최대주주 지위를 확보했음에도 법정 기한인 2024년 5월31일까지 계열편입을 신고하지 않았다.

자이에스앤디는 2025년 3월13일에서야 스마트부산의 계열편입 신고를 했으며 같은 날 스마트부산이 민간투자사업법인이라는 이유로 계열편입 유예도 신청했다.

자이에스앤디 쪽은 계열편입 신고 지연에 대해 “재무출자자가 스마트부산 지분 94%를 소유하기로 계획된 상황에서 재무출자자의 지분 취득이 지연되면서 발생한 일시적 상황으로 계열편입 신고 대상임을 인식하지 못한 것”이라고 주장했다.

또 “해당 법 위반이 업무담당자의 규정 이해 부족 및 업무 미숙으로 발생한 것으로 신고 지연을 통해 부당한 이익을 취하거나 법령상의 규제를 회피할 의도가 없었다”고 덧붙였다.

공정위는 자이에스앤디가 계열편입 신고를 지연한 것을 놓고 인식가능성이 크다면서도 스마트부산을 계열 편입하려는 의도가 없었다는 점, 출자가 예정된 상황에서 신고의무를 오인할 수 있다는 점, 신고 지연을 인지한 즉시 자진 신고한 점 등을 고려해 법 위반 가능성은 낮다고 바라봤다.

지연기간이 1년을 넘지 않았고 그밖의 행위제한 규정 위반이 없었다는 점 등을 이유로 법 위반의 중대성도 경미하다고 판단했다.

이에 경고 처분을 최종 확정했다.

◆ 경력 1996년 GS건설에 입사했다.

2012년 GS건설 경영혁신팀장으로 일했다.

2020년 GS건설 환경사업담당 책임으로 근무했다.

2021년 GS건설 구매담당 상무가 됐다.

2022~2024년 GS건설 조달본부장으로 재직했다.

2025년 자이에스앤디 대표이사가 됐다.

◆ 학력

대구고등학교를 졸업했다.

고려대학교 경영학과를 졸업했다.

◆ 가족관계

◆ 상훈

◆ 기타

자이에스앤디는 2025년 구본삼을 포함한 등기이사 2명에게 연간 보수로 총 8억1800만 원을 지급했다. 1인당 평균보수액은 4억900만 원이다.

“자이에스앤디는 2000년 창립 이래 부동산 종합서비스 기업으로의 성장을 목표로 주택 개발, 첨단 홈 네트워크 시스템, 부동산 자산관리, 인프라 운영관리, 아파트 고객서비스 분야 등에서 꾸준한 성과를 이뤄 왔다.”

“또 급변하는 대내외 환경에 발맞춰 새로운 도약을 준비하며 건축 및 플랜트 분야에 강점을 보유한 자이씨앤에이를 인수해 주택시장의 변동성을 보완할 수 있는 탄탄한 사업 포트폴리오를 구축했다.”

“어려운 경영 환경 속에서도 지속적인 혁신과 변화를 추구하고 임직원 간 소통과 협력을 바탕으로 건강하고 활기찬 조직문화를 만들어가겠다. 도전정신과 혁신을 통해 기업의 존재감을 강화하고 고객과 함께 성장하는 역동적인 기업으로 나아가겠다.” (2026/09, 홈페이지 대표 인사말에서)

“앞으로 살아남는 건설사는 건물을 잘 짓는 데서 끝나지 않고 이용자의 일상과 공간을 지속적으로 운영하는 회사가 될 것이다. 프리미엄 브랜드를 앞세운 초대형 재건축과 달리 중소규모 사업장은 시공 품질과 사업 수행 역량이 경쟁력을 좌우하는 만큼 잘 짓는 회사라는 신뢰를 쌓아 위상을 높여가겠다.”

“소수만 누릴 수 있는 프리미엄 브랜드보다 많은 사람이 누릴 수 있는 최고 품질의 스탠더드 브랜드를 만들고 싶다.”

“값비싼 자재를 쓰고 스카이브리지를 만든다고 프리미엄 주거시설이 되는 것이 아니라 중요한 것은 안전과 시공 품질이다. 하자가 생긴 뒤 빨리 고치는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 애초에 하자가 발생하지 않도록 하는 것이다. 시공 단계에서 비용이 더 들더라도 결국 하자보수 비용을 줄이는 것이 남는 장사다.”

“대규모 사업지가 아니더라도 입지가 좋으면서도 노후화된 중소규모 사업지에는 충분한 기회가 있다. 마포와 용산, 여의도 등에 먼저 교두보를 확보한 뒤 자이 르네 브랜드 타운을 만들어 인접 사업지로 확산할 계획이다.”

“앞으로 초고령사회가 되면 노인 유치원이 편의점만큼 흔한 시설이 될 것이다. 도심 곳곳에 소규모 시니어 시설이 기존 주거와 자연스럽게 어우러지는 에이지 믹스(Age Mix)가 도시 경쟁력이 될 것이다.”

“최근 들어 실버주택과 시니어 레지던스 사업을 확대하고 있는 금융사들이 자본력과 운영 노하우가 강점이라면 우리는 공간을 직접 개발하고 운영해온 경험이 있다. 개발과 시공 중심이던 건설사의 역할을 시설관리(FM)와 운영·서비스까지 확장하겠다.“

“건설사의 경쟁력은 결국 사람들의 삶을 얼마나 오래 책임질 수 있느냐에 달려 있다. 개발과 시공, 시설관리, 운영을 하나로 연결하는 시스템으로 승부하겠다.”

“데이터센터는 단순 시공이 아니라 설계와 공정관리, 운영 안정성까지 모두 연결되는 고난도 사업이다. 자이씨앤에이의 엔지니어링 역량과 자이에스앤디의 공간 운영 경험을 결합해 데이터센터의 생애주기 전반을 책임지는 회사로 성장하겠다.” (2026/07/19, 서울경제 인터뷰에서)