[장인석 착한부동산] 서울 용두동 낙후해 재개발 불가피, 투자할 곳 찾아보기
등록 : 2021-09-17 15:22:21재생시간 : 08:48조회수 : 2,271성현모
서울 용두동 재개발구역은 초고층, 초고가 아파트들 옆에 위치해있으면서도 낙후된 상업지역과 주거지가 혼재돼 있어 재개발이 불가피한 곳이다. 

인근에 청량리4구역, 동부청과시장 재개발사업구역, 청량리3구역 등 다른 재개발구역이 많기 때문에 후광효과도 입을 수 있다.

◆서울 용두동 재개발구역 입지 분석

청량리역부터 동대문구청 사이에 위치해있으며 청량리재정비촉진지구에 포함돼있는 용두1구역도 포함하고 있다. 

정부는 올해 이 지역을 공공재개발 주택공급대책 후보지로 선정했다. 지역 주민들의 수용 여부에 따른 부동산 시세 변화의 추이를 지켜봐야 하는 곳이다. 

한 현지 부동산업자는 “초고층, 초고가 아파트 바로 옆에 공공재개발로 평범한 아파트가 들어선다면 부자 동네, 가난한 동네로 선이 그어진다는 이야기다”라며 “이 동네 주민들이 받아들일지 모르겠다”고 말했다.

용두동 재개발구역의 아파트 가격 추이를 살펴보면 용두동 253번지 일대의 e편한세상 청계센트럴 포레(2021년 11월 입주) 전용 84㎡ 매물이 2021년 7월 15억9천만 원에 거래됐다. 

2019년 분양 당시 전용 84㎡ 매물의 시세가  7억9천만~8억7천만 원이었던 것을 살피면 약 2배가 오른 셈이다.

용두6구역에 위치한 래미안 엘리니티(2022년 8월 입주) 전용 84㎡ 매물의 최근 분양권 호가는 약 19억 원 정도다. 2020년 6월 분양 당시 시세는 9억5천만~9억7천만 원이었다. 

◆ 6개 지구로 나뉘어 사업 진행되는 용두 1구역

용두1구역 6개 지구로 나뉘어 각자 사업이 진행된다. 

용두1구역 6개 지구 가운데 최근 재개발이 구체화되고 있는 곳은 바로 6지구다. 6지구는 청량리 수산시장 자리에 위치해있으며 2021년 1월 공공재개발사업 후보지로 선정됐다. 시행자는 서울도시주택공사(SH)고 999세대가 들어서게 되며 2026년 12월 준공이 예정돼있다.     

현지 부동산업체에 따르면 구역 내 상당 부분을 한 명이 소유하고 있는데 이 사람이 사업을 반대하고 있어 사업 진행은 더 두고봐야 하는 상황에 놓여있다. 

3지구는 2021년 8월12일에 사업시행계획 인가를 받았으며 토지 등 소유자는 18명, 용적률은 898.62%다. 28층 주상복합 2개 동(288세대+오피스텔 96실)이 건설되며 2024년 하반기에 준공이 예정돼있다. 

2지구는 2019년 10월에 조합설립 인가를 받았으며 토지 등 소유자는 31명, 용적률은 899%다. 공공주택 299세대, 오피스텔 171세대, 공공임대 76세대가 건설된다. 

1, 4 지구는 구역지정 외에 진전내용이 없으며 5지구는 조합설립 인가를 준비하고 있다. 하지만 5지구는 지역 부동산업소에 공공개발 반대 안내문이 걸려있는 등 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 앞으로 사업 진행 추이를 지켜봐야 한다. 

◆ 공공재개발 가능성 있는 도심공공주택복합사업 2차 후보지와 용두3구역

용두동 재개발구역에는 2021년 4월14일에 발표된 도심공공주택복합사업 2차 후보지도 포함돼있다.

이 지역은 2016년 정비예정구역 해제 이후에 방치돼온 구역이지만 이 발표에 따라 청량리~용두역 인근 11만1949㎡ 일대 2, 3종 일반주거지역이 주거상업고밀지구 후보지로 선정됐다. 기존용적률은 126%, 노후도는 76%다. 이 계획에 따르면 총 3200가구가 이 지역에 공급된다. 

하지만 2021년 8월25일 공공재개발에 반대하는 주민들이 주민 동의 30%를 얻어 후보지 지정 철회요청서를 국토교통부에 제출했다. 

공공재개발에 반대하는 주민들은 용두동 39번지 민영재개발 추진위원회 설립을 추진하고 있다.

이 지역에는 노후화된 단독주택, 다가구주택이 많이 들어서있으며 현재 매물은 거의 나와있지 않다. 

용두3구역은 2013년 정비예정구역에서 해제된 지역으로 노후화가 매우 심하고 골목길이 좁아 차도 다닐 수 없으며 치안도 불안하다. 소형 단독주택, 다세대주택이 상당히 많이 있다. 

2021년 공공재개발 공모신청을 준비했으나 주민 동의율이 낮아 실패하고 현재 공공재개발 공모 신청을 다시 준비하고 있다. 다만 공공재개발 반대 의견도 많아 정확히 어떤 방식으로 재개발이 진행될지는 아직 미지수다. 

현지부동산에서는 공공재개발로 가는지 민간재개발로 가는지가 이 지역 투자의 관건이라고 보고 있다. 공공재개발은 공모신청일이 권리산정기준일이 되기 때문에 현금청산이 불가피하기 때문이다. 

현지부동산에 따르면 이 지역에 투자하는 사람들은 재개발이 공공재개발이 아닌 민간재개발로 진행되면 투자금액 2배 이상의 수익을 낼 수 있을 것이라고 기대하고 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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