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서울 자양동은 성수동에 이어 최근 투자 유망지역으로 새롭게 떠오르고 있다.

오세훈 서울시장이 당선되면 일주일 안에 규제를 풀겠다고 공언한 곳이기도 하다. 

◆ 자양2동과 균형발전촉진지구 입지 분석

자양2동은 잠실대교 북단 서쪽에 있는 구빌라 밀집지역으로 현재는 재개발 움직임이 없다.

빌라 매매가 상승폭도 다른 지역과 비교해 상대적으로 미미한 편이지만 주변 분위기, 입지, 노후도 등을 살피면 언제든지 가로주택정비사업이 추진될 가능성이 있는 지역이다.

투자금 1억 원대로도 갭투자가 가능하기 때문에 중장기적으로 투자가치가 높다. 

자양1재정비촉진구역은 2020년 3월에 관리처분인가를 받았으며 현재 공사중이다. 2024년 12월 준공예정이며 공동주택 1363가구(7동, 일반분양 631가구)가 건설된다. 

광진구 신청사, 호텔, 오피스텔 등이 들어서는 첨단업무복합단지가 이 구역에 들어서게 되며 시공사는 롯데건설이다. 

구의지구단위계획구역은 구의동 246번지, 자양동 680번지 일대로 2005년에 균형발전촉진지구로 지정됐다.

자양4재정비촉진구역, 구의3재정비촉진구역, 자양5재정비촉진구역이 이곳에 있다. 

자양4재정비촉진구역은 2017년 준공 인가를 받았으며 지하 4층~지상 29층, 2개 동, 264세대가 건설된다. 

구의3재정비촉진구역 역시 2017년 준공인가를 받았다. 지하 3층~지상 29층, 197세대가 건설되며 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 등도 들어선다.

자양5재정비촉진구역은 자양동 680-81번지 일대로 2021년에 사업시행 인가 및 관리처분계획 인가를 받고 2022년에 착공, 2025년 준공 및 입주한다는 계획을 세워뒀다. 상업 및 가로형 업무시설과 공동주택(4동, 24~28층)이 들어선다.   

◆ 지역주택조합사업이 추진되는 자양1재정비촉진지구와 움직임이 활발한 자양7재건축구역
 
자양1재정비촉진지구에서 한강 쪽 배후지역은 지역주택조합 사업을 추진하고 있다. 지하 2층~지상 35층, 6개 동, 577세대가 건설된다.

자양7재건축구역은 자양동 464-40번지 일대로 7호선 뚝섬유원지역 역세권이다. 추진위원회 위원장이 교체되는 등 활발한 움직임을 보이고 있다.

2006년 3월에 재건축 정비에정구역으로 지정됐으며 2018년 8월에서야 정비구역 지정고시가 나왔다. 2021년 4월 주민총회에서 주민동의율 75%를 달성했다.

지분 소유자는 약 420명이며 25층, 920세대, 8개 동이 건설된다. 

구축 빌라 등은 이미 많이 올랐으며 9억 이상 다세대 주택 투자에는 신중해야 한다. 프리미엄을 5억 원 이상 줘야하는 매물은 피하는 것이 좋다.

34평의 예상 조합원분양가는 9억5천 만 원이며 비례율은 120%로 추정된다. 재건축 초과이익 환수금도 감안해야 한다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]