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서울 미아동 258번지는 미아역에서 도보 5분 거리에 있는 지역으로 오패산과 북서울꿈의숲 사이에 위치해 거주환경이 쾌적한 ‘숲세권’이기도 하다.

약 12만㎡의 노후 불량주택이 밀집해있다.

◆ 미아동 258번지는 어떤 곳인가

미아동 258번지는 아직 재개발구역으로 지정되지 않았다. 현재 동의서를 받는 중이며 재개발이 된다면 약 3200세대 정도가 재개발 가능할 것으로 예상된다. 

2025년 동북 경전철이 개통된다면 교통여건이 좋아진다. 동북 경전철은 상계역에서 월계역을 지나 북서울꿈의숲, 미아사거리, 왕십리로 이어진다. 

미아동 258번지는 취득세 중과세가 적용되지 않는 공시가격 1억 원 이하의 빌라를 구입할 수 있는 지역이다. 

서울 아파트값의 상승을 이끄는 도노강(도봉구, 노원구, 강북구) 가운데 강북구에 위치하고 있다. 강북구는 2020년에 서울 소재 구 가운데 집값 상승률 4위를 보였다.

◆ 미아동 258번지 투자 때 유의사항

현재 이 지역은 이미 프리미엄이 1억2천만 원 이상 붙어있다. 대지 지분 7~8평의 반지하 매물의 가격이 2억4천만 원~2억8천만 원 사이에 형성돼 있다. 

아직 재개발구역으로 지정되기 전이기 때문에 상당한 시간을 기다려야 하며 구역이 넓을수록 조합설립 인가를 받기 어렵다는 점도 살펴야 한다. 

공공재개발 신청한 번동 148번지 역시 프리미엄이 오르고 있어 매물도 점점 사라지고 있다. 공시가격 1억 원 이하의 매물을 찾는 사람이 많기 때문에 이런 매물들의 가격이 급등하고 있다는 점도 유의해야 한다. 

물론 구역지정이 되기 전에 부동산에 투자하는 것은 수익을 극대화할 수 있는 방법 가운데 하나다.

하지만 이미 프리미엄이 붙어있는 상태인데 재개발까지 시간도 많이 남았다면 투자하지 않는 것이 좋다. 좀 더 많은 프리미엄을 주더라도 개발이 진행돼 빨리 입주할 수 있는 곳이 투자대상으로는 더 나을 수 있다. 

구역지정이 아직 되지 않아 시간이 오래 걸리는 곳에 투자할 때는 투자금액을 최대한 적게 하는 것이 좋다.

투자금액이 많이 들어가는 다가구주택이라면 월세 수익을 최대한 많이 얻을 수 있는 곳에 투자해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]