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서울 영등포구 문래동은 그동안 노후불량한 공장지대였지만 도시재생을 위해 낡은 건물을 철거하고 새로운 주택, 상가 등을 짓고 있다.

문래동은 투자대상으로서 어떤 매력을 지니고 있을까?

◆ 영등포구 문래동은 미래 ‘문화의 거리’

‘서울 2030 도시플랜’에 따르면 영등포와 여의도는 강남, 한양 도성 일대와 함께 서울의 3도심 가운데 하나로 꼽힌다. 영등포는 3도심 가운데 가장 낙후된 지역으로 개발에 따른 땅값 상승력이 가장 높은 곳이다. 

영등포구 문래동은 최근 문래 창작촌이 들어서고 그 주위가 카페 골목으로 바뀌면서 영등포의 새로운 명소로 떠오르고 있는 지역이다. 서울시는 2025년 이 지역에 제2세종문화회관을 개관하겠다는 목표도 세우고 있다. 문래동을 일종의 ‘문화의 거리’로 바꾸겠다는 것이다. 

하지만 문래동에는 여전히 낡고 노후불량한 건물이 밀집돼 있기 때문에 ‘도심정비형 재개발구역(도시환경정비구역)’으로 지정됐다.

문래동은 지하철 2호선 문래역과 신도림역 역세권이며 GTX-B선과 신안산선 개통이 예정돼있다. 준공업지역이기 때문에 용적률은 400%다. 

도심정비형 재개발이 진행되면 이 지역은 역세권 주상복합아파트 단지로 거듭나게 된다. 

재개발 지역으로 지정돼 있는 곳은 문래동1·2가, 2·3가, 4가 등이다. 이밖에도 진주맨션의 건축심의가 통과됐고 남성아파트는 조합설립인가를 받았으며 국화맨션 역시 재건축을 추진하고 있다.  

문래동에서 가장 인기가 많은 매물은 문래 자이아파트다. 2001년 11월에 준공했으며 총규모는 18동 1302세대다. 이 아파트는 32평형 기준 약 12억5천만 원 정도에서 거래되고 있다. 

◆ 문래동4가 도시환경정비사업구역 정보

이 가운데 특히 문래동4가 도시환경정비사업구역을 살펴보도록 하겠다.

이 구역의 면적은 약 9만4087제곱미터이며 여기에 공동주택, 산업시설, 종교시설, 공공청사 등을 새로 짓게 된다. 

건폐율은 60% 이하, 상한용적률은 300% 이하, 높이는 100m 이하다. 

2009년 준공업지역 종합발전계획에 따라 우선정비대상구역으로 지정됐으며 2010년 3월18일에 도시환경 정비예정구역, 2013년 3월18일에 도시환경사업 정비구역으로 지정됐다. 

2019년 5월28일 추진위원회가 승인됐으며 현재 조합설립 인가를 위한 동의서를 받고 있다. 큰 변동이 없다면 2021년 6월에 조합설립 인가를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 

추진위원회에 따르면 2025년 1월 관리처분계획 인가가 예정돼있으며 2029년 9월에는 입주를 시작할 수 있다. 

건설규모는 건축면적 9425㎡, 건폐율 22.96%, 최고ㄴ높이 100m이며 지상28층과 지하2층으로 건설된다. 용적률은 299.56%다.

세대 수는 임대 89세대와 장기전세 100세대를 포함해 모두 1191세대이며 근린생활시설은 29세대가 들어선다.

이 지역에는 지식산업센터와 지원시설도 들어선다. 이 시설은 지상17층과 지하2층, 최고 높이 68m로 건설되며 지식산업센터 842실, 근린생활시설 199실로 구성된다. 

조합설립 이전 단계이기 때문에 지금이 투자적기로 판단되며 매물이 나오고 있지 않기 때문에 매물 확보전략을 잘 세워야 한다.

골목길 단독주택을 공략하는 ‘각개전투’ 전략이 효과를 낼 수 있을 것으로 예상된다. 

◆ 문래동2·3가 도시환경정비사업구역과 맨션 재건축구역

문래동2·3가 도시환경정비사업구역은 문래동2가 14-84번지를 말한다. 총 면적은 약 8만9천 ㎡이며 공동주택, 산업시설, 문화시설, 종교시설 등이 들어오게 된다. 

건폐율은 60% 이하, 상한용적률은 400% 이하, 높이는 120m 이하로 건설해야 하며 세대 수는 970세대다. 

이 지역은 현재 정비구역으로만 지정돼 있을뿐 추진위원회 승인도 받지 않았다. 

문래동 1·2가 도시환경정비사업구역은 문래동1가 70-1번지를 말하며 총 면적은 약 9만6300㎡다. 공동주택 및 전략시설, 산업시설이 들어올 것으로 예상되며 건폐율과 상한용적률은 문래동2·3가 도시환경정비사업구역과 같지만 높이 제한은 150m다. 

약 850여 세대가 건립될 것으로 예상되며 현재 진행 상황 역시 문래동2·3가 도시환경정비사업구역과 같다.

남성아파트 재건축구역은 영등포구 문래동2가 35번지 준공업지역을 말한다. 규모는 1만8370㎡로 현재 2동 390세대로 구성돼있다. 

1983년 5월에 준공됐으며 2017년 8월27일 조합설립 인가가 나왔지만 아직까지 그 이후의 움직임이 보이지 않고 있다.

진주맨션 재건축은 남성아파트 재건축보다 빠르게 진행되고 있다.

진주맨션은 영등포구 문래동5가 22번지로 1만1188㎡다. 역시 준공업지역이며 현재 3동 160세대가 들어서있다.

1984년 8월에 준공됐으며 2017년 12월21일 조합설립 인가가 나왔다. 현재 건축 심의를 받고 있다. 용적률은 299%로 재개발이 끝나면 21층 323가구가 들어서게 된다.    

국화맨션 재건축구역의 면적은 1만7794㎡로 현재 270가구가 들어서있다. 

2020년 9월22일 제12차 도시계획위원회에서 정비구역 지정 및 정비계획안 수정이 가결됐기 때문에 곧 정비구역 지정 고시가 나올 것으로 예상된다. 최고 29층에 용적률 제한은 250% 이하다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]