[장인석 착한부동산] 비싼 프리미엄 붙은 재개발 확정구역 투자가 과연 옳을까
등록 : 2020-10-22 16:01:20재생시간 : 11:46조회수 : 1,740성현모
부동산에 투자하는 사람들은 종종 비싼 프리미엄을 내면서 재개발 확정구역에 투자한다.

프리미엄을 붙여서라도 재개발 확정구역에 투자하는 것이 과연 옳은 투자방법일까?

◆ 부동산 고수가 되려면 프리미엄이 많이 붙은 매물은 피해야

먼저 재개발 추진 과정을 살펴봐야 한다.

어떤 지역이 재개발되기 위해서 가장 먼저 거쳐야 하는 과정은 재개발 예정구역 지정이다. 이후 정비구역 지정 및 정비계획이 수립되며 추진위원회 승인, 조합 설립 인가, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가 등이 이어진다. 

이 작업이 모두 끝나면 원래 그 지역에 살던 사람들이 다른 지역으로 이주하고 기존 건물을 철거하고 새 건물의 공사가 시작된다. 이 과정은 모두 투명하게 공개된다.

이 가운데 예정구역 지정에서 조합 설립까지 10년 이상 걸리며 조합설립 인가 이후에도 재개발이 모두 완료되려면 빨라야 7년, 길면 10년이 더 소요된다. 이런 긴 시간이 남아있는데도 불구하고 예정구역 지정 당시부터 재개발지역은 프리미엄이 붙기 시작하며 조합 설립 인가 후 프리미엄은 많으면 8억 원 수준까지 늘어난다. 

부동산투자 고수가 되기 위해서는 프리미엄이 많이 붙은 매물은 피하는 것이 좋다. 프리미엄이 없거나 있더라도 적은 매물을 찾아야 한다. 

프리미엄을 적게 주고 산다는 것은 그만큼 이익이 많이 남길 수 있다는 뜻이기 때문이다.

◆ 경험과 인맥과 분석력을 겸비한 부동산 고수들의 주된 관심사, 가로주택정비사업

마이너스 프리미엄을 찾는 것은 매우 어려운 일이다.

무작정 돌아다니고 인터넷을 뒤지고 유튜브를 본다고 해서 찾아지는 것이 아니다. 정보력이 있어야 한다. 

정보는 현장경험과 인맥, 분석능력에서 나온다. 초보들 가운데서도 분석능력이 뛰어난 사람은 많지만 현장경험과 인맥이 많은 사람은 찾아보기 힘들다. 

전문가라고 해서 모두 전문가는 아니다. 오랜 현장경험이 있는 사람을 찾고 그 사람들에게 도움을 요청해야 한다.

프리미엄이 붙지 않은 매물을 사기 위해서는 아직 예정구역으로조차 지정되지 않은 곳을 찾아야 한다. 또 이런 지역을 찾더라도 △재개발이 되긴 하는지 △가격이 뛰기 전에 어떻게 매물을 확보할 수 있는지 △그 매물의 감정가, 그 지역의 비례율은 얼마인지 △예상 수익은 어느 정도인지 등을 철저하게 따져봐야 한다.  

최근 부동산투자 고수들의 눈은 가로주택정비사업으로 향하고 있다.

가로주택정비사업은 조합설립 인가부터 시작되기 때문에 재개발 기간이 다른 재개발사업보다 짧다. 기간 리스크가 적다는 뜻이다. 도시 및 주거환경정비법 재개발은 소문이 빠르기 때문에 이익을 얻기가 어렵고 기간 역시 매우 오래 걸린다.  

◆ 프리미엄이 없거나 마이너스 프리미엄이 붙으면 많은 투자수익을 낼 수 있다

최근 투자해서 성공한 사례 두 가지를 살펴보겠다.

첫 번째는 5년 안에 입주 가능한 대지 지분 11.25평의 가로주택정비사업 다세대 주택이다. 

매매가는 1억5천만 원이며 보증금 8천만 원은 승계됐다. 하지만 감정가는 1억4천만 원, 비례율은 130%로 권리가액은 1억8200만 원이다. 매매가와 비교해보면 약 3200만 원의 마이너스 프리미엄이 붙은 것이다. 사실상 3200만 원을 벌고 들어가는 것과 마찬가지다.

이 지역의 25평 조합원 분양가는 3억8300만 원 정도로 예상되는데 여기서 권리가액 1억8200만 원을 빼면 추가 부담금은 2억100만 원이 된다.   

그렇다면 수수료, 등기비용, 기회비용을 제외한 총투자비용은 모두 3억5100만 원이다. 이 건물에 입주가 시작되면 25평 매물의 가격은 약 7억 원 정도로 예상되기 때문에 3억5천만 원 정도의 수익을 낼 수 있다. 

두 번째 사례는 4년 안에 입주 가능한 대지 지분 29.1평의 가로주택정비사업 3층 다가구 주택이다. 

매매가는 4억5천만 원, 보증금은 2억 원이며 감정가는 4억1천만 원에 비례율 140%로 계산한 권리가액은 5억7400만 원이다. 무려 마이너스 프리미엄이 1억2400만 원인 셈이다. 

이 구역의 33평 조합원 분양가는 5억5천만 원으로 예상되는데 여기서 권리가액 5억7400만 원을 빼면 추가부담금은 -2400만 원이 발생해 오히려 돈을 돌려받게 된다. 즉 총투자금액은 4억2600만 원이다. 

이 건물에 입주할 때 33평 매물의 매매가는 9억5천만 원 정도로 예상된다. 5억2400만 원 정도의 수익을 낼 수 있는 것이다.

이런 수익을 낼 수 있는 이유가 바로 프리미엄이 붙거나 오히려 마이너스 프리미엄이 붙어있기 때문이다. 

반대로 후암동에 프리미엄 4억 원이 붙어있는 다세대주택의 사례도 있다. 매매가는 7억4천만 원이며 33평 조합원 분양가는 9억 원, 권리가액은 3억4천만 원으로 추가부담금은 5억6천만 원이다.

총투자금액은 7억4천만 원에 5억6천만 원을 더해 13억 원이다. 이 구역의 재개발이 정상적으로 추진된다면 입주 가능시점은 15년~20년 후다. 투자수익이 제대로 나오기 힘들다는 뜻이다. 

재개발이 확정된 구역이고 앞으로 아파트값이 뛸 것이 확실시되는 곳이라고 하더라도 프리미엄과 재개발기간을 생각하면 제대로 된 투자수익을 올리기 어렵다.

지금부터라도 프리미엄이 적게 붙어 있거나 마이너스 프리미엄이 붙은 매물을 찾아 투자해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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