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정부는 최근 서울 용산 정비창 부지 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다.

이와 함께 용산 일대의 부동산과 관련된 관심도 높아지고 있다.

정부가 용산을 토지거래허가구역으로 묶은 이유는 무엇이며 이를 통해 부동산시장에는 어떤 변화가 발생할까?

◆ 용산 정비창 부지에 미니신도시 들어선다

용산역 뒤쪽에는 예전에 철도 정비창이 위치해 있던 약 15만 평 정도의 넓은 공터가 있다. 

원래 이 부지에는 국제업무지구가 들어서기로 돼 있었지만 이 계획이 무산된 이후 정부는 이 곳에 8천 가구 규모의 미니신도시를 조성한다는 계획을 내놨다. 8천 가구 주택 이외에 호텔과 쇼핑몰 등 상업 시설과 국제 전시시설 등도 들어서게 된다.

시행은 코레일과 SH공사가 진행하며 2021년 말에 구역 지정, 2023년 말에 입주자 모집이 시작된다. 

많은 전문가들은 용산 미니신도시 개발을 사실상 용산 개발의 신호탄으로 해석하고 있다. 이런 이유로 한강로와 원효로 일대의 매물이 대부분 사라지고 가격도 급상승했다. 

정부가 용산 정비창 부지 일대를 토지거래허가구역으로 지정한 것은 이 지역에 투기광풍이 불 것으로 우려했기 때문이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 실사용 목적 외에 투자목적으로는 부동산을 구입할 수 없게 된다.

토지거래허가구역으로 지정된 재개발·재건축사업 구역은 △중산아파트 △이촌1구역 △한강로 △삼각맨션 △신용산역 북측 1구역~3구역 △용산역 전면 1-2구역 △국제빌딩 주변 5구역 △정비창 전면 1구역~3구역 △빗물펌프장 등이다. 

◆ 토지거래허가구역은 무엇인가

토지거래허가구역은 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 중앙 또는 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.

토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역이 토지거래허가구역으로 지정된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하고자 하는 사람은 사전에 토지 이용목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다.

또한 허가를 받은 사람은 일정 기간 자기거주·자기경영 등 허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무를 부과받게 된다 

용산 정비창 부지 일대는 주변 주거·상업지역에 다수 추진되고 있는 재건축·재개발사업장을 중심으로 투기적 수요가 유입될 우려가 높아 시장 불안요인을 사전에 차단하고 실수요자 중심의 부동산 시장질서를 확립하기 위해 토지거래허가구역으로 지정됐다.

허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 해당 토지 가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금형을 받게 된다. 또한 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 무효가 된다. 

허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 3개월 이내의 이행명령이 부과되고 명령이 이행되지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위 안에서 의무를 이행할 때까지 매년 이행강제금이 부과된다.

특히 주거용 토지는 2년 동안 실거주용으로만 이용할 수 있으며 2년 동안 매매나 임대가 금지된다. 
 
정부는 용산 정비창 부지 일대의 지가 변동 및 거래량 등 토지시장 동향을 살핀 뒤 이번 지정에서 제외된 지역에도 투기수요 유입 등 시장 불안요인이 포착되면 지정구역을 확대하는 방안도 적극 검토할 계획을 세웠다. 

◆ 용산 정비창 부지 일대 토지거래허가구역 지정이 부동산 시장에 미치는 영향은?

토지거래허가구역에서 빠진 한강로와 원효로 일대 부동산의 호가가 오르고 매물이 적어졌다.

특히 국제업무지구 뒤쪽 원효로 2~3가, 신창동, 용문동 등에 위치한 부동산을 두고 관심이 높아졌다.

이 지역들은 용산 전자상가 재개발, 원효로 산호아파트 재건축, 원효로 현대차서비스센터 부지 복합단지 등의 개발사업이 추진되고 있는 지역들이다.

현재 대출 규제 등 정부의 고강도 부동산 규제 정책으로 전반적으로 부동산시장이 조용한 상황인데 여전히 물밑작업은 활발하게 진행되고 있다.

이 조용할 때가 구입의 기회일 수도 있다는 뜻이다.

◆ 용산 개발 마스터플랜은 언제쯤 나오나

용산 개발 마스터플랜은 △서울역부터 노량진역까지 철도선의 지하화 △한강공원 및 용산민족공원 조성 등 녹지 확대 △코엑스 면적의 5배에 이르는 대규모 상업단지 조성 등을 내용으로 하고 있다. 

박원순 전 서울시장은 2018년 7월 용산·여의도 통합개발 마스터플랜을 발표했지만 이후 부동산 가격이 급등하자 계획을 무기한 보류했다. 

하지만 용산 개발 마스터플랜은 조만간 다시 나올 것으로 예상된다.

계속 방치하면 서울시의 2030플랜에 막대한 차질을 빚을 수 있기 때문이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]